Info Reality - Předkupní právo spoluvlastníků komplikuje prodej bytů. Realitní kanceláře volají po změně zákona
Podle novely občanského zákoníku musí prodejce nabídnout ostatním v domě svůj podíl na nebytových prostorách. Nejpalčivější je tento problém u garážových stání. Zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu nemovitostí se do českých zákonů vrátilo po čtyřech letech. Prodeje nemovitostí to ale komplikuje a prodlužuje, realitní kanceláře už volají po další novelizaci.
Prodej bytu je pro řadu lidí od letošního roku o něco složitější. Po čtyřech letech se do českých zákonů vrátilo zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu nemovitostí. Společnost Fincentrum Reality odhaduje, že novela občanského zákoníku má dopad na polovinu všech letošních transakcí, na kterých se podílí. Předkupní právo se musí uplatnit v případech, kdy někdo prodává kromě bytu i spoluvlastnický podíl na nebytových prostorách, jako je například garážové stání, předzahrádka nebo sklep. Pak musí tento podíl nejdříve nabídnout ostatním vlastníkům v domě.
Daniel Kotula, makléř a majitel realitní kanceláře RE/Max City, odhaduje, že se předkupní právo bude týkat spíše prodejů bytů v developerských projektech. U starších domů se bude řešit spíše výjimečně. Jeden z klientů firmy Fincentrum Reality prodává byt a musel obeslat 120 spoluvlastníků garáže. Ti mají ze zákona na vyjádření, případně zaplacení kupní ceny tři měsíce. "Praxe je zatím taková, že o tyto nebytové prostory projeví minimálně jeden ze spoluvlastníků zájem, což významně ovlivňuje prodej nemovitosti," uvádí Andrea Daňhelová, vedoucí právního oddělení z Fincentra Reality.
Komplikace by mohly nastat v developerských projektech, v nichž je počet garážových stání poddimenzovaný, upozorňuje Kotula. Obzvlášť pokud se jedná o luxusnější bydlení a v domě je pouze jedno garážové stání na byt. Rodiny dnes nezřídka vlastní dvě auta a předkupního práva by mohly využít. "V takovém případě se musí kupující spokojit s tím, že si koupí byt bez garáže," říká Kotula. Anebo od celé transakce ustoupí. Pak už nejde jen o zdržování prodeje o několik měsíců, ale i o jeho možné zmaření.
Kotula poukazuje na praxi z předchozích let, kdy se spoluvlastníci obesílali, ale ne všichni se ozvali. Jenže spoluvlastníci se mohou domáhat koupě zpětně až tři roky. "Přestože katastrální úřady nepožadují splnění závazku prodávajícího dokládat a převod podílu přepíšou bez ohledu předkupního práva, opominutý spoluvlastník se samozřejmě může bránit soudní cestou," říká Andrea Holubová z realitní kanceláře Next Reality.
Realitní odborníci proto doporučují, aby prodávající po spoluvlastnících vyžadovali písemné odmítnutí nabídky k odkupu. Preventivně lze problémům s uplatňováním zákonného předkupního práva předejít tak, že se všichni spoluvlastníci jednotky předem vzdají svého předkupního práva k ostatním spoluvlastnickým podílům na jednotce a toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí jako poznámka, radí Next Reality.
Podle Fincentra Reality v důsledku uplatnění předkupního práva jiným spoluvlastníkem asi desetina zájemců od koupě nemovitosti odstoupila. Realitní kanceláře už volají po novelizaci zákoníku. "Situaci by šlo efektivně vyřešit dvěma způsoby, například tím, že předkupní právo spoluvlastníků úplně zruší. Vhodnějším řešením je rozdělení převodu vlastnictví podílu podle toho, zda se jedná o věc hlavní, či vedlejší," míní Daňhelová z Fincentra Reality.
"Znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků je jednoznačným krokem zpět," komentuje Tomáš Běhounek, partner advokátní kanceláře bnt attorneys-at-law. "Ať už jde o stavbu nebo pozemek, předkupní právo výrazně omezuje spoluvlastníka volně nakládat se svým podílem a proces prodeje takového podílu se komplikuje, prodlouží se, a tím také prodraží," dodává.
Autor: Redakce Pozemky CZ
Zdroj: ihned.cz